这几年烂尾楼激增，曾经被大力推广的“商品房预售制”，也变得臭名昭著，人人喊打。
“商品房预售制”是霍英东发明，因为霍老对祖国贡献比较多，很多人在感情上很难接受，更愿意把黑锅丢给李嘉诚。
但根据相关资料，“楼花”是在1953年底，由霍英东于香港油麻地新楼建案时，第一次出现。
霍老首创房子动工兴建前，先交订金、分期付款的方式，犹如开花（付钱）结果（建成），故称“卖楼花”。
霍老发明“楼花”的本意并不差：当时香港房价高昂，许多民众买不起房子。
采用预付款的方式，既能让地产商提前收集资金盖房，又能让居民用优惠价买到房子。
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从执行上看，兼顾了双方利益，卖方和买方都觉得这个制度好，后来也被李嘉诚推广到内地。
谁知“楼花”到了内地后，却出现很有意思的一幕：
香港的预收款，有专门的机构监管，防止开发商或其他部门挪用；而大陆引进了预收款，却没引进对应的监管制度。
烂尾楼频发以后，都在骂李嘉诚，也有人骂霍英东，说资本家良心太坏，然而他们该背锅吗？
他们名下的房地产公司，怎么没爆出烂尾楼？
古人说“橘生淮南则为橘，橘生淮北则为枳”，商品房预售制变成现在这样，是一个香港商人能决定的？
当前大陆的商品房预售制度，和香港的几乎是两种版本：我们这边是让购房者单方面承受巨大风险，买卖双方严重不对等。
开发商在交付前，就已经收取了全部预售款，风险和压力被提前转嫁到了购房者身上。
一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险。
而且就算发现踩雷了，债务也变成银行的，如果断贷就会违约，根本不敢轻易尝试。
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按照相关规定：我国商品房预售项目，应当在指定监管银行，开设专用账户，预售房款存入该账户。
这个账户由政府管理机构、监管银行与房企三方共同监管。
但在实践中，预售资金有多少能进入监管账户？
就算进了监管账户，挪用和提取由谁来监管？
更恶劣的是，商品房预售制还助长了房企高杠杆、高风险开发模式。
企业只需筹集小部分资金，后续通过银行贷款、代建单位垫资、收取全额预购房款等方式，虚构资金宽裕假象，不断去滚动资金。
一旦出现市场风险事件和预期不良等情况，就会导致资金链断裂、工程烂尾项目搁置。
不仅给地方政府带来很大压力，也给普通购房者造成了极高的风险和严重的后果。
房子出现烂尾后，购房者是“叫天不应，叫地无门”，不但房财两空，还会倒欠一屁股债。
而且由于楼市与经济形势的变化，很多机会窗口都在流失。
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过去房地产高歌猛进，“房价如同年龄永不回落”的神话流传全国，上车越早，价格越低。
极端的时候，哪怕晚了一天，房子就涨了几十万，那时通过预售提前买房，很多人大大减轻了购房款。
而且当时市场对房价未来看好，开发商“借新还旧”的把戏玩的下去，烂尾楼不多，踩坑机会少。
在房价上行周期里，预售对购房者而言，是收益大于风险，搏一搏的赢面很大。
但在房价下行周期，市场对房价走势看空，现在的价格和两年后的价格相比，极有可能是买贵了。
市场不相信房价还能涨，开发商“借新还旧”的把戏破产了，往往想着捞一笔就走，极大增加了烂尾楼概率。
当前房价的形势如何，大家都看得到，对购房者来说，现在还搞预售，风险远远大于收益。
预售制玩不下去，被现房销售取代是迟早的事情。
但阻力在哪呢？敏感的不提，老猫提一个能提的：银行。
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对银行而言，有没有预售，就是把钱借给购房者，还是借给开发商的区别。
表面看都是借钱，其实借给不同对象，承担风险截然不同。
借给购房者，成百上千的居民摊一个项目的债务，力分则弱。
一个人断贷还有其他人，银行承担的风险很小。
借给开发商，成百上千亿的资金，全部集中到几个老板头上。
一旦项目失败老板失踪，就成了收不回的烂账。
因此在银行的角度来说，它肯定是希望预售，毕竟预售制能最大程度保证它的安全。
此外，对开发商来说，它肯定会想办法进行游说，证明预售制的好处，理由老猫就能编几个：
取消预售制，意味着开发商要承担更多资金成本和风险成本，这些成本肯定会通过销售，转嫁给购房者。 到时候的局面，是房价继续上涨，风险继续加大。
对于自有资金不充裕的房企，如果没有预售制的加持，将会资金周转困难，无法提供足量资金进行建设，开发能力会降低。
所以，不应该把“取消预售制”当成房地产业的转型方向。
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而且我看新闻，类似理由已经有人提了，显然是决心打一场阻击战，维护他们的利益。
楼市买涨不买跌，对于个人来说，如果没有涨价预期，到手就是浮亏，宁愿等进一步降价。
“人同此心，心同此理”，对楼市持观望态度的人越多，房子就越不好卖。
而房价一旦下滑，进而刺激原来观望的人继续观望。
一套房子，半生债务，个人谨慎点是应该的，但对楼市来说，大家都谨慎就麻烦了！
现在房价被看空，各种“利好”天天送，“刚需”却越来越少，市场越来越难做。
房价崩的这么快，真不能全赖人口与供求，毕竟那是长期因素，不会立刻反馈到市场。
现在的问题是信心不足，在“谨慎观望”的过程中，许多原本的“刚需”就这么消失不见。
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经济学中经常出现“预言的自我实现”，既然市场都不看好房价，房价肯定起不来。
舆论反复提醒，要防止房价大起大落，其实就是防止“大落”，大起是不可能大起的。
别说经济进入下行周期，就从人口周期来看，房价大起的机会早就没了。
但房价大落的危机，却如高悬头顶的达摩克里斯之剑，随时都会掉下来。
前阵子推出的“三支箭”等重磅利好，也是建立在不降价的基础下，帮房企卖掉房子，实现资金回笼。
这些利好的实质，是暂时给房企供血，让它们的资金链不要断裂，延长卖房周期，等待市场回暖。
只要接盘侠肯下场，市场就能回暖，等房价上来了，一切问题就都解决了。
无论如何，就是不能引起房价的踩踏效应，防止系统性结构性的金融风险，最终冲击整个经济大局。
